国际镜鉴

先看美国的“快速复苏样本”。2008年，美国楼市因“两房”（房利美、房地美）濒临破产陷入危机：大量住房抵押贷款断供，不良资产激增，民众房产被拍卖的风险陡升。关键时刻，美国政府并未观望，而是迅速出台组合拳：一方面拿出7000亿美元通过入股、入债方式掌控“两房”，直接稳住市场核心主体；另一方面推出全国性减税1600多亿美元，增强家庭还款能力；同时调整资产负债比至无上限125%，缓解银行与企业压力，并实行“月供不超过月收入31%”的弹性还款制度。这套精准施策让900万户家庭避免了房产被拍卖的命运，最终美国楼市在2012年触底回升，且后续保持长期稳定发展。

与之形成鲜明对比的是日本的“反面教材”。1985年《广场协议》后，日元大幅升值导致日本出口受阻，但民众购买力提升催生了全球资产购置热潮，本国房地产泡沫随之膨胀。1989年，日本央行将利率提至6%试图抑制房价，却直接触发1991年房地产泡沫破裂。更关键的是，泡沫破裂后日本政府陷入“政策拖延”：不仅存在“主动刺破泡沫”的错误思路，还迟迟未出台救市措施，直至1998年才推出相关政策，而利率从6%降至0.3%更是用了4年（1991-1995 年）。错失最佳调控时机的后果极为严重——日本房地产经济陷入零增长，房价暴跌三成，低迷状态持续了整整22年。

中国香港则走出了“精准调控”的路径。其楼市低迷期虽长达6年，但香港政府通过两大核心举措逐步稳住市场：一是稳定土地供应，避免因供需失衡加剧价格波动；二是加强金融监管，防范房地产与金融市场的风险传导。尽管过程中面临诸多挑战，但最终实现了市场的有序复苏，为高密度城市的楼市调控提供了参考。

国内现状

将目光拉回当下中国楼市，2025年8月全国楼市延续深度调整，在政策松绑与市场分化中呈现显著特征：70城商品住宅价格环比持续下行，同比降幅收窄至1.1%-4.2%，但核心城市展现结构性韧性——上海、深圳优质地块溢价率分别达35%和26.64%，深圳宝安中心宅地经187轮竞价创区域楼板价新高；广州白鹅潭“滨江天地”等核心区优质项目凭稀缺资源与高性价比热销，网签量超700套、畅销指数破60%，而佛山、惠州等非核心城市成交量同比跌超30%，厦门等地库存去化周期超24个月。政策刺激效果初显却存时滞，上海公积金提额、苏州取消限售虽提升市场活跃度，但重点城市新房成交同环比仍下滑，市场整体处于“核心高热、外围低迷”的分化磨底期。

房企策略同步调整，头部企业加速向核心城市集中，前8月TOP10房企新增货值占百强70%，华润、招商等通过联合拿地竞逐高总价地块，产品端则以“四代住宅”“绿色建筑”等创新提升竞争力，如上海保利世博天悦高价热销。展望“金九银十”，国务院明确“巩固止跌回稳”，预计限购优化、首付降低等政策将密集落地，核心城市热度或维持，非核心区域仍需“以价换量”，市场分化与房企竞争将进一步加剧，优质地段、稳健开发商及产品力突出的项目有望率先突围，而全国楼市全面企稳仍需依赖政策持续发力与市场预期修复。

破局关键

为何中国房价企稳如此艰难？从专家分析与市场表现看，核心症结集中在两点。

其一，政策执行节奏存在滞后与断层。孟晓苏指出，去年住建部门推出的“取消限购、限贷、住房标准、限售”四项政策，本应在市场问题初现时出台，却拖延至市场陷入困境才落地，错失了调控最佳窗口。数据显示，2022年楼市销售额较2021年减少5万亿元，2023年减少6.5万亿元，2024年这一差距扩大至8.5万亿元，巨大的市场损失对经济的拖累显而易见。更关键的是，即便四项政策落地，北京、上海、深圳仍固守部分限制措施，导致政策效果大打折扣。

其二，消费者预期已形成“房价下跌”的固化认知。姚洋认为，当市场普遍认为房价仍有下行空间时，即便取消限购，购房者也会选择观望——毕竟“担心买后贬值”的心理会抑制购房需求。此外，部分政策在执行中出现偏差：比如“保交楼”政策虽初衷良好，但因购房意愿下降，新增房源反而转化为库存；资金监管政策虽以保障消费者权益为出发点，但各城市“各自为政”的监管模式，却将部分优质房企拖入流动性困境，人为加剧了供给端风险，进一步削弱了消费者信心。

房价不稳定的影响已渗透至经济与民生的多个层面：对普通民众而言，已购房群体面临资产缩水，财富大幅缩水；待购房群体则陷入“想抄底却怕被套”的观望，市场流动性持续不足。从宏观经济看，房地产作为产业链核心，其低迷直接冲击建筑、装修、家电等上下游产业，不仅导致相关企业开工率下降，还影响就业市场稳定，进而拖累整体经济增长。

要推动中国房价企稳，需从国际经验中汲取智慧，针对性破解当前困境。首先，政策制定与执行必须“果断及时、全面覆盖”：既要避免 “拖延症”，在市场出现苗头性问题时快速出手，也要打破北上深等城市的政策壁垒，确保调控措施落地无死角。其次，需着力扭转消费者预期，可参考美国经验加大民生保障力度，比如对困难贷款人实行“停息延贷”，减少法拍房对市场的冲击，让购房者感受到“政策托底”的安全感。最后，要优化政策执行机制：对“保交楼”“资金监管”等政策进行动态调整，避免因“一刀切”拖垮优质房企；同时给予房企合理的发展空间，通过释放合理需求、优化供给结构，让市场逐步恢复活力。