“房票”安置“重出江湖”

曾在棚户区改造中扮演重要角色的“房票”安置近期重回人们视野。1月5日，广州开出全市首张“房票”，标志着广州市房票政策正式落地。广州之后，佛山等地也发布“房票补偿”政策，据中指研究院监测数据，自2023年以来已有超50城推出房票安置政策。

所谓“房票”，就是给征迁居民发购房券，持券者可以去指定区域、项目等选房。“房票”制度的推出被视为一种更为快捷、灵活的补偿方式。特别是当前中国房地产市场从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并存阶段，城市更新需求日益增长。

对地方政府而言，“房票”安置有助于加快推进重点片区城市更新改造，同时，在一定程度上缓解旧改过程中地方政府短期财政集中支出压力。

在旧村、旧城改造工作中，征迁居民对于补偿的关注点是算好“经济账”。“房票安置”方式的加入，不仅拓宽了安置渠道，增加了征迁居民选择房源的范围，还可以让他们根据自身需求和喜好，在“房源超市”中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，从而提高自由度和认同感。而且，对参与各方来说，都是有利的。

近年部分房企陷入流动性危机，导致一些旧改项目工作停滞，村民回迁房产不能及时交付，资金补偿也不能到位。这种情况下，房票制度的推出，应该说还是一种比较快捷、灵活、有保障的补偿方式。

多地试点现房销售模式

2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波、郑州等多地推进现房销售试点。2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节。去年9月，雄安新区称，取消商品住房预售，实行现房销售。2024年1月11日，浙江召开全省住房和城乡建设工作会议，在温州市及其他城市积极稳妥开展现房销售试点。湖南岳阳、浙江衢州、河北唐山、广西柳州等地近月来发布的房地产相关政策中也提出鼓励开展商品房现房销售试点。

这意味着作为基础性制度之一，在中国国内实施30年的期房销售制度正发生变化。去年以来，部分开发商陷入流动性困境，导致楼盘烂尾甚至出现停贷风波，这令预售制背后的风险被进一步放大，推进现房销售自然就有了更多的共识。相比交付期动辄长达一两年的预售制，“所见即所得”的现房销售，能有效降低房屋烂尾和质量安全等风险。在此时加速推进预售制向现房销售转变，有助于控制房地产市场交付风险的新增量，为市场平稳运行夯实基础，同时也利于消费者信心的恢复。

当然，指望现房销售在短时间内完全代替预售制，并不现实。

一方面，现房销售对开发商的资金实力、质量管控水平等提出了更高的要求。而目前房地产市场整体上处于转型阶段，相当一部分开发商仍面临较大的运营压力，现房销售的推进速度必须要考虑到行业和企业的发展实际。同时，也需要配套金融支持的完善。

另一方面，预售制实行了近三十年，其与土地出让、城市开发等深度关联，要彻底完成转轨，可谓兹事体大，涉及诸多系统性的优化、调整。有专家预测，未来5年，全国现房销售规模占比将有望由目前的13.9%升至20%，这或许更符合现实。实际上，这次多地的试点部署，也都强调是“鼓励”和“探索”，而并非硬性要求。

综合来看，全国住房和城乡建设工作会议所提出的——有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，这种“两手都要抓”的安排，是最为稳妥的方式。

保交楼进入“攻坚期”

在近年来关于房地产的政策部署中，保交楼一直是重要主线。为应对停工停贷现象，2022年7月，中央政治局会议首次提出保交楼。2023年，保交楼也成为各地稳楼市的关键任务。

截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超268万套，交付率超76%。“保交楼还带动了房屋竣工面积明显增长，房屋陆续交付，对化解房地产领域矛盾纠纷起到了积极效果。”

从各方传递出的信息来看，2024年，保交楼仍是房地产业的重要主旋律。

2023年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住房和城乡建设部部长倪虹强调，保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革。

岁末年初，不少地方政府也在布置今年工作时，将保交楼工作放在重要位置。1月初，山东省委经济工作会议指出，要促进房地产市场平稳发展，多措并举推进“保交楼、保民生”。并强调，压紧压实企业主体责任和地方政府所负的责任，确保制定个性化政策来应对不同情况，坚决打赢“保交楼”的硬仗。

2024年保交楼工作将进入“攻坚期”，难度会只增不减。2023年12月，碧桂园董事局主席杨惠妍表示，未来的12个月，交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套，数量仍然庞大。

保交付面临的压力主要来自资金层面。虽然政府部门持续安排专项资金，但若销售难以升温，交付层面面临的资金缺口仍然不可忽视。在此背景下，作为“保交楼”的重要配套举措，预售制度改革有望加快破局。

2023年已有多地试点现房销售，合肥、郑州亦提出在部分区域进行试点。2024年，预计将有更多城市或地区推进试点现房销售，有望加快预售制改革进程。